È difficile battere un REIT per torre cellulare

Produzione nel cortile

Non dimenticherò mai il mio primo cellulare: un grosso telefono da borsa che usavo in vari cantieri come promotore immobiliare. Per me era un giocattolo nuovo di zecca e, poiché sono stato uno dei primi a possederne uno nella mia città, per un po' mi ha dato un vantaggio competitivo.

Qualche giorno fa mi sono imbattuto in un articolo su un tizio di nome Martin Cooper, a cui è stato attribuito il merito di aver inventato il telefono cellulare oltre 50 anni fa.

"Quando fece la prima chiamata in una strada di New York da uno spesso prototipo di telefono grigio, non sapeva che il nostro mondo - e le nostre informazioni - sarebbero stati incapsulati in un'elegante guaina di vetro dove cerchiamo, ci connettiamo, mi piace e acquistare."

L'inventore 94enne ha dichiarato all'Associated Press:

"La mia opinione più negativa è che non abbiamo più privacy perché tutto ciò che ci riguarda è ora registrato da qualche parte ed è accessibile a qualcuno che ha un desiderio abbastanza intenso per ottenerlo."

Quel primo telefono, sviluppato da Cooper, pesava 2,5 libbre e misurava 11 pollici. L'ispirazione per la sua idea del cellulare non sono stati i comunicatori personali di "Star Trek", ma l'orologio radio da polso del detective dei fumetti Dick Tracy.

Naturalmente, Cooper non sapeva che sarebbe stato anche responsabile dell’avvio del più grande fondo di investimento immobiliare, o REIT, nel settore immobiliare – REIT di torri cellulari – con una capitalizzazione di mercato combinata di oltre 180 miliardi di dollari.

iREIT su Alpha

Una torre cellulare è una struttura verticale costruita su un appezzamento di terreno, progettata per ospitare più inquilini che utilizzano molte tecnologie diverse, tra cui telefonia, dati mobili, trasmissione televisiva, machine to machine e radio.

Gli inquilini della torre cellulare affittano lo spazio verticale sulla torre e porzioni di terreno sottostante per le loro attrezzature. Il REIT della torre cellulare in genere possiede o affitta con un contratto a lungo termine. L'affittuario in genere possiede e gestisce l'attrezzatura, inclusi array di antenne, antenne, cavi coassiali e stazioni base. Come illustrato di seguito, esistono quattro tipi di torri:

Presentazione per gli investitori AMT

Le strutture delle torri sono generalmente di proprietà del REIT e sono costruite con la capacità di supportare da 4 a 5 inquilini. Il lotto di terreno è di proprietà o gestito con un contratto di locazione a lungo termine dal REIT e spesso il REIT possiede anche i generatori per facilitare l'erogazione di energia di riserva per gli inquilini del sito.

Uno dei vantaggi principali di possedere REIT di torri cellulari è che le torri generano più flussi di entrate a causa di più inquilini. I canoni di locazione si basano generalmente sull'ubicazione dell'immobile, sulla metratura affittata e sul peso gravante sulla torre a causa delle apparecchiature di trasmissione.

Presentazione per gli investitori AMT

I contratti di locazione sono contratti a lungo termine che in genere non sono annullabili e generalmente includono un periodo iniziale compreso tra 5 e 10 anni con più termini di rinnovo a scelta dell'inquilino. I contratti di locazione prevedono scale mobili annuali (negli Stati Uniti) che sono generalmente fissate a una media di circa il 3%. L’aumento degli affitti nei mercati internazionali si basa generalmente sui tassi di inflazione locale.

Un altro vantaggio per possedere REIT di torri cellulari è che richiedono bassi requisiti cap ex continui. Esempi di miglioramenti del tetto massimo includono la spesa per sistemi di illuminazione, riparazioni di recinzioni, manutenzione del terreno, ecc. La spesa massima per torre è di ~ $ 500 - $ 800 all'anno nei mercati internazionali e ~ $ 1.200 - $ 1.700 negli Stati Uniti

I REIT delle torri cellulari hanno anche un tetto massimo generato dai ricavi che include la riqualificazione (spesa per aumentare la capacità delle torri), l'acquisto di terreni in locazione (per acquistare terreni sotto i siti) e progetti di capitale discrezionale (principalmente per la costruzione di nuovi siti di comunicazione).

iREIT su Alpha

Crown Castle è un fondo di investimento immobiliare che possiede, gestisce e affitta infrastrutture di comunicazione tra cui torri cellulari, tetti, piccole celle e cavi in ​​fibra ottica. Sono ben distribuiti negli Stati Uniti e dispongono di oltre 40.000 torri cellulari, circa 120.000 piccole celle e circa 85.000 miglia di fibra.