Perché gli investitori non dovrebbero mai acquistare REIT ipotecari

Albert Pego

Questo articolo esplorerà i REIT ipotecari, storicamente una classe di attività generatrice di reddito popolare, e il motivo per cui gli investitori (e in particolare i pensionati) dovrebbero evitarli del tutto. Prima di tutto, come gruppo, hanno performance orribili, con il VanEck Mortgage REIT Income ETF (NYSEARCA:MORT) in calo del 36% da inizio anno, in calo del 33% su base cumulativa a 5 anni e stabile su base decennale. base cumulativa. Ciò include tutti i dividendi presupponendo che vengano reinvestiti in azioni.

In confronto, l’High Yield (HYG), forse la migliore società orientata al reddito, è in calo del 14% da inizio anno, in crescita del 4,2% cumulativamente su cinque anni (0,82% annuo) e in crescita del 30,6% cumulativamente su un decennio (2,7% annuo). ). Anche se questi non sono grandi rendimenti, significano che 10.000 dollari in HYG varrebbero 13.624 dollari in un decennio.

Un investimento di 10.000 dollari in MORT dieci anni fa varrebbe oggi 10.142 dollari, anche con tutti quei succosi dividendi. Che disastro.

Ciò che dimostreremo è che i REIT ipotecari sono stati e probabilmente continueranno ad essere classi di attività condannate (a meno che non raggiungiamo uno stato di curva dei rendimenti ripida e inflessibile). Questi veicoli prendono in prestito a breve termine (fanno "repo" o stipulano accordi di riacquisto, spesso un mix di obbligazioni di agenzie e non di agenzie), sfruttandoli da 2 a 9 volte a seconda del nome e tentano di gestire la convessità e la durata nel miglior modo possibile. Ma le commissioni sono estremamente elevate, i dividendi sono quasi sempre superiori ai guadagni economici reali, con i team di gestione che dimostrano scarsa capacità di destreggiarsi nell'intrinseca convessità negativa associata a un REIT ipotecario (ossia gestire le variazioni di durata).

Oggi in particolare, una curva dei rendimenti invertita continuerà a colpire i valori contabili.

L’ipotesi rialzista che circonda i REIT ipotecari è che vengono scambiati con grandi sconti rispetto al NAV, i multipli degli utili sembrano economici, con rendimenti da dividendi allettanti. La realtà è che si tratta di investimenti al limite, progettati per fallire gli investimenti, spesso predando investitori al dettaglio non sofisticati alla ricerca di rendimenti che in generale sono troppo belli per essere veri.

Molto probabilmente sono a conoscenza di molti REIT ipotecari, con Annaly (NLY) il nome più grande nel settore. Spesso più grande è meglio. I vantaggi di scala implicano commissioni più basse e una strategia di successo può portare ad afflussi di capitale e crescita. Tuttavia, NLY è sceso del 18% cumulativamente in un decennio, e solo del 3,7% su base annua se un investitore aveva programmato bene un acquisto nel 2007.

Di seguito sono riportati i dati sui rendimenti a 10 anni con Annaly in calo cumulativamente del 18% in un decennio.

Resi NLY (Bloomberg)

Il tipico portafoglio mREIT è diciamo con leva 5x, utilizzando i REPO per finanziare l'acquisto di una varietà di obbligazioni ipotecarie. Le obbligazioni ipotecarie sono costituite principalmente da mutui a tasso fisso di 30 anni, 15 anni e un mix di mutui a tasso variabile (o ARM). La maggior parte è implicitamente garantita dal governo statunitense tramite una delle Agenzie (Fannie Mae/Freddie Mac). Quelli non garantiti (spesso jumbo) sono obbligazioni non emesse dall'Agenzia. L'MFA è l'attore principale nell'arena non-Agenzia.

In caso di default su un'obbligazione FNMA, ad esempio, Fannie garantirà il sostegno dell'obbligazione e coprirà gli interessi e il capitale. Pertanto, anche se non esiste un rischio di credito di per sé, esiste un rischio di durata. Infatti, i proprietari di casa possono rimborsare anticipatamente un mutuo e, per estensione, gli RMBS (titoli garantiti da ipoteca residenziale) possono essere rimborsati anticipatamente senza penalità in qualsiasi momento.

Pertanto, quando i tassi sono bassi, le obbligazioni interessanti con cedole più elevate vengono prepagate in anticipo. Quando i tassi aumentano come accade ora, gli investitori in RMBS (e i REIT ipotecari) si ritrovano, per così dire, a tenere la borsa in mano. È una situazione in perdita per l'investitore ipotecario (e per i REIT ipotecari) e vantaggiosa per i proprietari di case con mutui.

In altre parole, i REIT ipotecari raramente beneficiano di rendimenti più bassi (e di prezzi/valori più elevati) su titoli a lunga durata (poiché le obbligazioni in genere vengono ritirate). Ma rimangono sempre bloccati nel possedere titoli ipotecari che scendono quando i tassi salgono.

Annaly, ad esempio, possiede 59 miliardi di dollari in titoli ipotecari (per lo più agenzie fisse a 30 anni), finanziati con 51 miliardi di dollari in pronti contro termine. Hanno 850 milioni di dollari in contanti e 1,5 miliardi di dollari in preferiti. Ciò lascia loro circa 10,5 miliardi di dollari di capitale proprio. Con una capitalizzazione di mercato di 7,6 miliardi di dollari e un rendimento da dividendi del 21%, molti investitori potrebbero essere piuttosto entusiasti. Con uno sconto del 30% rispetto al valore contabile, il titolo appare otticamente a buon mercato. Per non parlare della resa in grassi: il 21% sembra sorprendente (ma sì, troppo bello per essere vero).